Il Notaio e la contrattazione immobiliare

Il Notaio riveste un ruolo centrale nella contrattazione immobiliare: grazie alla sua competenza e alla sua imparzialità, garantisce la sicurezza dei traffici giuridici e fornisce una tutela particolarmente efficace per tutti i contraenti. Il suo intervento, infatti, consente di ridurre drasticamente il contenzioso giudiziario relativo al traffico giuridico immobiliare, che nel nostro ordinamento è quasi nullo.

L’attività notarile produce effetti positivi anche nei confronti di coloro che sono terzi rispetto al contratto, giacché il controllo di legalità svolto dal Notaio consente a chiunque di poter fare affidamento sui dati inseriti nei registri immobiliari.

Nell’àmbito della contrattazione immobiliare il legislatore ha attribuito ai Notai ampi poteri di controllo che coinvolgono la validità del contratto e la corretta informazione dei contraenti. Sono molti, infatti, gli obblighi a cui è tenuto il Notaio e le sanzioni conseguenti al loro mancato rispetto. La preparazione del Notaio in àmbito immobiliare consente di rivolgersi a lui anche al fine di ottenere consulenza con riguardo alle imposte relative al godimento delle unità immobiliari (IMU, TARI) e alla stipula di contratti di locazione e comodato. Inoltre, è possibile rivolgersi al Notaio per ottenere consulenza sulle migliori soluzioni per garantire i contraenti con riguardo alle vicende familiari e successorie connesse e conseguenti a una transazione immobiliare.

Perciò, rivolgersi a un Notaio diventa necessario, se si intende acquistare o vendere con sicurezza un bene immobile.

In particolare, colui che intende vendere un immobile può affidarsi al Notaio affinché quest’ultimo svolga i controlli relativi al bene offerto sul mercato, garantendo quindi i potenziali acquirenti sul futuro contratto da stipularsi, utilizzando altresì l’apposita vetrina pubblicitaria del Notariato. È infatti possibile ottenere una speciale certificazione notarile, consistente nell’apposizione di un bollino blu che, appunto, garantisce, con assunzione di responsabilità da parte del Notaio, l’immobile in vendita. Per ogni ulteriore informazione al riguardo è possibile consultare il sito internet www.avvisinotarili.it. Il sistema è utilizzabile anche al fine di vendere unità immobiliari attraverso aste telematiche tra privati, sfruttando la rete dei Notai diffusa sul territorio nazionale.

Il contratto preliminare

Con il contratto preliminare, spesso chiamato in modo atecnico “compromesso”, i contraenti attribuiscono serietà all’impegno assunto, così che ciascuno di essi possa confidare nel buon esito dell’operazione, pur rinviando ad un momento successivo l’effettivo trasferimento della proprietà.

È opportuno che le parti che intendono vendere e acquistare un bene immobile si rivolgano al Notaio fin dalla predisposizione del contratto preliminare, in modo da evitare di incorrere in spiacevoli errori e da sfruttare correttamente tutte le forme di tutela che la Legge garantisce.

Il Notaio, infatti, può consigliare i contraenti su quali clausole sono necessarie per la conclusione di un valido contratto preliminare, quali invece rischiano di renderlo invalido e quali, infine, seppure non necessarie, è opportuno inserire per realizzare una migliore tutela dei propri interessi. Il Notaio può, inoltre, fin dal momento della stipula del contratto preliminare, svolgere e consigliare le indagini necessarie, di tipo urbanistico, catastale, fiscale e civile, per consentire un acquisto più sicuro.

Il Notaio può predisporre il contratto preliminare in forma di scrittura privata, limitandosi a curarne la registrazione, oppure in forma di scrittura privata autenticata o per atto pubblico, così che esso possa essere trascritto. La trascrizione del preliminare, oltre a dare maggiori garanzie sul suo adempimento, consente di tutelare il promissario acquirente dal rischio che il promittente venditore venda o prometta di vendere lo stesso bene ad altri oppure che contro di lui siano trascritte o iscritte ipoteche o pignoramenti che compromettano la stipula del contratto definitivo di vendita. Inoltre, la trascrizione del preliminare consente al promissario acquirente di ottenere un privilegio sull’immobile in caso di inadempimento da parte del promittente venditore.

Il Notaio può inoltre dare consigli e adempiere alle prescrizioni legislative in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, di cui al D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che oggi impone, per una maggior sicurezza degli acquirenti, la stipula del contratto preliminare di vendita con la forma dell’atto notarile.

La vendita immobiliare

Il Notaio è chiamato a ricevere i contratti di vendita di beni immobili, al fine della loro trascrizione. Anche in questo àmbito l’attività svolta per legge dal Notaio va ben oltre alla semplice identificazione delle parti. Egli è infatti responsabile della liceità dell’atto che è chiamato a ricevere, della riscossione delle imposte per conto dello Stato – servizio, questo, che il Notaio rende senza oneri per la collettività – e deve, come in ogni atto, preoccuparsi di tradurre la volontà delle parti in termini giuridici, verificando che queste abbiano ben compreso il contenuto del contratto che intendono sottoscrivere.

Il legislatore ha poi onerato il Notaio di numerosi controlli, quali, ad esempio, quelli urbanistici e catastali. Al riguardo, l’attività del Notaio si traduce in un controllo formale della legittimità dei titoli urbanistici e della conformità catastale delle unità immobiliari oggetto di vendita. Il Notaio non verifica l’effettiva conformità svolgendo ispezioni e analisi tecniche degli immobili oggetto dei suoi atti, ma assicura che le parti rilascino le dichiarazioni e le garanzie di Legge. Per evitare le conseguenze derivanti dal rilascio (anche in buona fede) di dichiarazioni false da parte del venditore, il Notaio può consigliare alle parti, tenendo conto del caso concreto, di far predisporre da un tecnico competente una relazione urbanistico-catastale.

Il Notaio, inoltre, verifica che il bene venduto appartenga effettivamente a colui che lo vende e indaga la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, vincoli etc.). In questo modo, l’acquirente è tutelato e messo al riparo da eventuali pretese di soggetti terzi.

Il Notaio chiamato a ricevere un contratto di vendita deve controllare numerosi altri aspetti, quali, ad esempio, il regime patrimoniale delle parti intervenute, allorché esse siano coniugate. Ancòra, il Notaio consiglia la soluzione fiscale più efficiente per realizzare il risultato desiderato.

Nella fase successiva alla stipula, il Notaio provvede alla registrazione dell’atto, alla sua trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale. Egli è tenuto inoltre a provvedere, per conto delle parti, ad effettuare i versamenti tributari obbligatori per legge.

L’edilizia convenzionata: gli atti di “trasformazione” e gli atti di “svincolo”

Qualora un’abitazione sia stata costruita in “edilizia convenzionata” essa può essere stata assegnata o successivamente trasferita in diritto di superficie a termine o in proprietà. Nel primo caso è possibile rivolgersi al Notaio per “trasformare” il diritto di superficie in piena proprietà. Inoltre è possibile stipulare con atto notarile una convenzione di “svincolo”, con la quale si eliminano i limiti (ad esempio quelli relativi al prezzo massimo di rivendita) per la cessione del bene.

“L’affitto con riscatto”: rent to buy e altre forme di trasferimento differito di beni immobili

Spesso i contraenti non vogliono stipulare un contratto che preveda l’immediato passaggio della proprietà del bene immobile e il contestuale pagamento dell’intero prezzo di vendita, ma preferiscono – o perché non è per loro possibile accedere al credito bancario o perché intendono valutare l’eventualità dell’acquisto dopo aver goduto per un certo periodo del bene – iniziare ad utilizzare l’immobile, versando un corrispettivo per il suo godimento. Invero, non esiste nel nostro ordinamento un contratto che denominato “affitto con riscatto”, ma esistono diversi strumenti giuridici che consentono di perseguire lo stesso scopo. L’esempio più importante è rappresentato dal cosiddetto contratto di rent to buy, disciplinato dal D.L. 133/2014, convertito con Legge 164/2014: si tratta del contratto con il quale il potenziale acquirente prende in locazione un immobile riservandosi il diritto di acquistarlo e imputando fin da subito parte di quanto versato al proprietario a titolo di pagamento per il futuro ed eventuale contratto di vendita.

Il Notaio può consigliare altre e diverse formule, che si adattino alle concrete esigenze del caso, tutelando sia il venditore, sia l’acquirente, che consentano di realizzare un acquisto immobiliare senza versare subito l’intero corrispettivo. Tra di esse vi sono la vendita con riserva di proprietà, la vendita con prezzo dilazionato e contestuale costituzione di ipoteca legale, nonché il preliminare trascritto con consegna anticipata del bene.

La rinuncia alla comproprietà e alla proprietà immobiliare

Qualora si sia comproprietari di un immobile, del quale si sostengono le spese di gestione senza usufruire dei relativi benefici, può essere conveniente rinunciare al proprio diritto di comproprietà. In tal caso la quota rinunciata si accresce proporzionalmente a quella degli altri comproprietari.

Tale atto, avendo struttura unilaterale, consistendo cioè in una dichiarazione del solo rinunciante, può essere ricevuto dal Notaio anche in assenza degli altri comproprietari e persino contro la loro volontà.

Il Notaio può altresì ricevere atti di rinuncia all’intera proprietà immobiliare: scelta, questa, che potrebbe essere conveniente allorché le utilità che si traggono dall’immobile siano vanificate da costi di gestione eccessivi. Per effetto della rinuncia, la proprietà dell’immobile viene automaticamente acquistata dallo Stato.

Il mutuo ipotecario e la surroga

Il Notaio è chiamato dalla Legge a ricevere le dichiarazioni con cui si costituisce un’ipoteca volontaria. Questo tipo di attività viene resa, prevalentemente, in occasione della stipulazione di mutui ipotecari.

Nemmeno in questo caso l’intervento del Notaio si limita a una semplice attività di identificazione delle parti e di cura delle formalità pubblicitarie: invero, il professionista chiamato a ricevere un contratto di mutuo deve verificarne la validità e deve accertarsi che esso sia conforme alla volontà delle parti, alle quali, pertanto, in una posizione di terzietà, dovrà fornire delucidazioni in merito alle clausole più tecniche e complesse. Per questo motivo, il Notaio deve, come sempre, obbligatoriamente leggere per intero l’atto ad alta voce, in modo comprensibile, alla presenza dei contraenti.

Allo stesso modo, nella fase preliminare alla stipula, il Notaio interloquisce con la banca, alla quale relaziona sullo stato giuridico dei beni da ipotecare, fornendole garanzia circa la fattibilità dell’operazione. Al termine dell’atto il Notaio predispone una relazione, destinata all’istituto bancario mutuante, avente ad oggetto, in particolare, la sorte dell’iscrizione ipotecaria effettuata dopo la stipula.

Per le stesse ragioni il Notaio viene coinvolto anche quando il mutuatario decide di surrogare il credito con un’altra banca, così da sostituire il mutuo con uno più conveniente. In questo caso le spese dell’operazione sono interamente a carico della banca surrogante.

La Legge prevede la possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi e i relativi oneri accessori derivanti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’immobile destinato a costituire l’abitazione principale del mutuatario stesso o di un suo familiare. L’acquisto deve avvenire a sua volta o contestualmente alla stipula del mutuo oppure nei dodici mesi antecedenti o successivi. Tra gli oneri accessori che possono essere oggetto di detrazione v’è anche l’onorario del Notaio sostenuto dal mutuatario per la stipula del contratto di mutuo.

Transazioni e conciliazioni nel procedimento di mediazione e in esecuzione di accordi e provvedimenti di separazione e divorzio

Il Notaio può essere chiamato a ricevere atti di trasferimento di beni immobili in occasione del raggiungimento di un accordo ottenuto a seguito di un procedimento di mediazione. Il contratto sarà, a seconda dei casi, una vendita, una divisione, l’accertamento di un avvenuto acquisto di un bene per usucapione, etc., e avrà comunque sempre causa transattiva. La conclusione di un accordo di questo tipo consente alle parti un particolare risparmio fiscale.

Il Notaio riceve altresì gli atti di trasferimento immobiliare che si accompagnano agli accordi raggiunti dai coniugi in occasione della loro separazione personale o del divorzio. Anche per questi contratti – che sono peraltro esenti dal pagamento di qualsiasi imposta – il Notaio garantisce la consueta competenza, imparzialità ed efficienza, consigliando la soluzione giuridica più adatta, ad esempio, per realizzare il trasferimento di diritti immobiliari a favore dei figli minori d’età della coppia separata o divorziata o prevedendo clausole condizionali che consentano di collegare gli effetti del trasferimento ad eventi che debbono ancora verificarsi.

Le altre forme di trasferimento immobiliare

Infine, il Notaio è chiamato a ricevere gli atti di trasferimento della proprietà immobiliare o di trasferimento o costituzione di diritti reali su beni immobili effettuati attraverso contratti diversi dalla vendita: pertanto, ci si può rivolgere al Notaio per stipulare una donazione, una divisione, una transazione, una permuta, una datio in solutum, un mandato a vendere senza rappresentanza, un’assegnazione immobiliare da società, etc. Grazie alla sua specializzazione, il Notaio presta la sua attività di consulenza e indica il contratto più adatto per il caso concreto.

La vendita degli immobili attraverso gli “avvisi notarili”

Qualora si voglia vendere un’unità immobiliare è possibile far controllare e certificare l’immobile dal Notaio, procedendo alla sua offerta sul mercato tramite il sistema degli “avvisi notarili”: https://www.avvisinotarili.it.

In questo modo è possibile vendere l’unità immobiliare senza rischiare sorprese e dando maggiore garanzia a chi vuole acquistare. Il servizio è offerto non solo ai privati, ma anche agli altri operatori professionali del mercato immobiliare, quali, ad esempio, i mediatori.