“Deposito prezzo” ed “escrow agreement”

Il “deposito prezzo”

Ai sensi del comma 63, lett. c), dell’art. 1 della Legge 147/2013, il Notaio deve ricevere in deposito l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti, in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito.

Il deposito del prezzo consente una maggiore tutela per le parti dell’atto e, in particolare, per l’acquirente del bene immobile o dell’azienda. In questo caso, infatti, il Notaio consegna al venditore il prezzo o il corrispettivo ricevuto dall’acquirente solo una volta eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto, ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o che trovano titolo in quest’ultimo. È infatti possibile che tra la data di stipula dell’atto e quella della sua trascrizione vengano iscritte o trascritte ipoteche, pignoramenti, altre vendite del bene, che saranno quindi opponibili all’acquirente. Per esempio, se l’acquisto si conclude davanti al Notaio il 2 giugno e l’atto viene trascritto il 5 giugno, l’eventuale ipoteca iscritta il 3 giugno contro il venditore compromette l’acquisto, essendo stato efficacemente presa, il tutto senza responsabilità del Notaio che abbia comunque chiesto celermente la trascrizione dell’atto. Solo il deposito del prezzo o la previa trascrizione del contratto preliminare garantiscono da tale rischio la parte acquirente dell’immobile.

Inoltre, se nell’atto le parti hanno previsto che il corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il Notaio stesso svincola il corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Il cliente, qualora intenda avvalersi del sistema sopra descritto o qualora ritenga necessario ottenere ulteriori informazioni con riguardo alla disciplina del “deposito prezzo”, può e deve rivolgersi allo Studio Notarile. In caso di esercizio del “deposito prezzo” il Notaio chiederà il pagamento di un ulteriore corrispettivo, commisurato all’entità e alla complessità dell’incarico affidatogli.

I contratti di “escrow agreement” ossia l’affidamento fiduciario di somme di denaro o di altri beni al Notaio

Il Notaio è spesso chiamato a ricevere denari o documenti in deposito con la stipula di contratti di “escrow”. In tal caso una o più persone affidano una somma di denaro o altri beni al Notaio incaricandolo, attraverso la stipula di un contratto di mandato, di consegnare quanto depositato al verificarsi di eventi predeterminati, anche connessi alla stipula di contratti.

Ad esempio al Notaio possono essere affidate le somme in attesa che si verifichi la consegna di un immobile o di un altro bene, oppure fino a che l’acquirente di un bene non ne verifichi il corretto funzionamento o, ancòra, per assicurarsi che il corrispettivo di un trasferimento sia speso per un determinato scopo.

Si sceglie spesso il Notaio come depositario sia per la sua preparazione giuridica, sia per la possibilità di avvalersi della segregazione patrimoniale che garantisce il “conto deposito” che, obbligatoriamente, deve essere tenuto da ogni Notaio.